ご売却の流れ
01.
売却相談・希望条件
事情やスケジュールにより、売却方法は変化します。不動産売却を成功させるために、希望条件を整理しましょう。
また、不動産の売却には諸費用や利益に応じた税金などが必要になります。
売却価格から諸費用等を差引した金額（目安）を確認して計画をより具体的にしていきます。
ご希望条件の整理
売却目的
買い替えのため
資産整理
相続等
その他（転勤・離婚等）
売却方法
期間を重視して売却したい
価格を重視して売却したい
近隣の方に知られないように売却をしたい
なるべく手間をかけずに売却したい
引渡し時期
できるだけ早くしたい
期日が決まっている
特にまだ決まっていない
時間をかけても好条件で
売却金額
売却希望金額がある
現在の借入金残高分は確保したい
具体的な金額はイメージできない
なるべく好条件で
不動産売却にかかる諸費用と手取り金額の目安
手取金額＝売買代金－下記諸費用
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売買契約時の印紙代
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当社規定の仲介手数料 売買価格の3％+6万円(税抜)※売買価格400万円超の場合
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登記関係費用（住所変更・抵当権抹消など） ・登録免許税 ・司法書士報酬
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測量費用（境界確費用・建物滅失登記・分筆登記・地積更正登記費用など）
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建物解体費用(ケースバイケース)
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譲渡所得にかかる税金
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既存の住宅ローンなど借入金の返済
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引越しや不用品処分などの費用
※不動産の状況や売買価格によって諸費用・税額など金額は異なります。 詳細は担当にお問い合わせ下さい。
不動産売却にかかる日数の目安
一般的な居住用不動産の売却は販売開始から1～3カ月程度を目安として売却計画を提案しています。
土地の売却による建物の解体・測量作業を必要とする場合、半年程が目安となります。
※お客様の計画・事情にあわせた期間の提案をします。
02.
不動産の調査・査定・提案
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土地や建物について、周辺環境・法令制限・権利関係など価格に影響するメリット・デメリットをプロ目線で調査します。
調査を行うことで、売却金額もより具体的になります。
売却価格査定と、売却の提案を査定報告書にとりまとめして、お客様にお知らせします。
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調査項目
※ 抵当権が設定されている場合は、借入金の残高を確認させていただき、返済の可否を確認します。
対象不動産調査
建物：構造、築年数、間取り、設備、日照、眺望、使用状況、リフォームやリノベーション履歴など
土地：形状、高低差、境界標の有無、越境の有無等
※ 境界標の有無確認：対象不動産の範囲や権利関係を把握するため、境界標の有無を確認します。境界標が見つからない場合は、お引越しまでに設置する必要
があります。
無料仮測量
事前の状況把握で、トラブル回避
測量図が存在しない土地（古家付き土地含む）について、「境界標の有無の確認」「現況測量」「越境の確認」「セットバック面積の確認」を無料で実施するサービス。
※当社指定の土地家屋調査士による実施。また、隣接地所有者との立ち合いは行いません。
※当社と3か月間の「専属専任媒介契約」または「専任媒介契約」締結いただいた一般個人のお客様に限ります。
※他適用条件有。不動産の状況によりご利用できない場合があります。詳細は担当までお問い合わせください。
■周辺事例
取引事例：概ね1年以内の不動産の取引価格
売出事例：現在売出しされている不動産の価格
公的価格：地価公示、基準地価、路線価
■周辺環境・施設
交通：最寄駅への距離、バスの利便性、商業・教育施設への距離など
環境：街路の整備状況(歩道、街路灯、街路樹など)、騒音・臭気の
有無、周辺環境に影響を及ぼす施設の有無(病院、公園等)
販売価格のご提案
不動産特性・地域特性・経済情勢・マーケット動向を考慮した上で、お客様の要望に沿った、最良の販売方法を提案します。
不動産市場調査
評価方法
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原価法
取引事例比較法
収益還元法等
査定報告
売出価格の算出
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03.
媒介契約
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不動産の売却をお任せいただくために必要な媒介契約を締結いたします。
媒介契約の締結に合わせて、販売活動に必要な諸準備手続きを行います。
媒介契約の種類
媒介契約には「専属専任」「専任」「一般」媒介契約の3種類があります。
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※販売状況の報告義務… 実施した販売活動内容やアクセス数、買主様からのお問い合わせ状況等を、文章またはメールにて報告します。
専任・専属専任媒介契約と一般媒介契約の違い
当社は、is.サポート仲介において、専任媒介契約の締結をお客様におすすめしています。
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高く、早く、確実に売るための当社仲介サービスを利用可能。
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情報を一元管理することができるため、売主様の負担を軽減。
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窓口が一社で売主様の負担軽減。is.サポート仲介の仕組みで一般媒介契約以上にマッチング機会が最大化。
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不動産のいっせいどうのis.サポート仲介の目的に応じた報酬制度、サポート制度をフル活用。
また“囲い込み”をしません。当社のお客様・他の不動産会社のお客様のどちらにも、積極的に広く情報を開示し、買主様をお探します。
建物状況調査（インスペクション等）について
媒介契約締結時に、国交省の定める「建物状況調査」の希望の有無を確認し、かつ適用条件に当てはまる不動産を売却される場合は、検査会社による建物検査のお申し込みを頂けます。
物件状況報告書、設備表、他必要書類記入
物件状況報告書、設備表に売却不動産の状況を記入頂きます。
購入検討のお客様が、検討のために確認するため正確な記入をお願いしています。
また、各種販売に必要な委任状や、提供サービスの申込書にも記入を頂きます。
物件状況報告書
売却する物件の建物・土地・周辺環境・心理的な瑕疵等について売主様が知っている事柄を買主様にお伝えするための資料。
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雨漏り
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シロアリの害
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給排水管の故障
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境界、越境について
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マンション管理に関する事項等
設備表
売却する物件の設備の有無や故障状況、どのような状態で買主様に引き渡すかをお伝えするための資料。
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給湯関係
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水廻り関係
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空調関係
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建具等
04.
販売活動
「早く、高く、確実に売りたい。」そんな売主様を応援するために、大切な資産を最大限に評価してくれる買主様をお探しします。お問い合わせがあれば、ご検討者様を現地確認（内覧）にお連れします。販売状況もしっかりと報告し、売却までサポートします。
販売活動の流れ
価格の設定
購入希望者への紹介
宣伝促進活動
現地への案内
売却
購入希望者への紹介
宣伝販促活動
現在では購入相談の約8割以上がインターネットからのお問い合わせ。インターネットの最大活用と様々な方法で買主様へ情報発信を行います。
インターネットの最大活用
「is.サポート仲介」では、レインズ(※)や不動産ポータルサイト などインターネットを最大活用して、既存の購入希望者に広く 物件情報を紹介します。囲い込みを行わず、全ての不動産会社 を経由して、全てのお客様に物件情報が行き渡る仕組みです。 より良い条件の買主様とのマッチング機会が最大化されます。
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※レインズとは、1990年に不動産物件情報交換のための標準化・共有化を目的とするコンピュータネットワークシステムのこと。
その他の販売促進活動
・チラシ広告
一部インターネットを利用しない周辺地域の検討者様に対して、効果的な訴求方法になります。
・ダイレクトメール・隣接地訪問（※隣接地訪問は土地の場合のみ）
近隣住戸へ、ダイレクトメールや隣地訪問により直接物件情報を送付します。
・現地販売会
空室住戸で効果が見込める場合、現地販売会を開始します。
※当社もしくは協力会社での開催となります。
現地案内・内覧
お問い合わせを頂いたお客様に現地を内覧頂きます。
購入検討者様が内覧時によく見るポイントを押さえて、第一印象を良くするためになるべく掃除や整理を行いましょう。
Point.1 室内の明るさ
照明は全室つけて、窓外の開放感がある場合はカーテンを開け、
そうでない場合はレースのカーテンだけの状態にする等、
明るい室内を演出することで印象アップに繋げます。
Point.3 整理整頓
整理整頓をしてお部屋をスッキリと見せることでご見学者様の印象アップに繋げます。
Point.2 水まわり
見学者様が特に気にされる水回り。
大掛かりな掃除でなくても、出ている生活用品をしまうことや、
水気を取ると、第一印象がアップします。
Point.4 換気
案内予定の10分前には窓を開けるなど換気をして、ペットや水まわりなど生活臭もしっかりケアすることで、清潔な不動産として印象アップに繋げます。
売却活動の報告提案（売却活動レポート）
売却活動中もご安心して頂くために、2週間に1度以上（専任媒介契約時）進捗状況を報告。
状況を分析し、売主様と打ち合わせをしながら、最適な販売方法の提案をします。
報告内容
売却活動報告
お問い合わせ状況
近隣の競合不動産の動向
販売提案
販売活動の報告方法
書面
メール
電話
対面
販売活動の報告方法
is.サポート仲介では透明性の高い売却活動をレポートにして報告。
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引き合い件数を可視化して報告
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媒体ごとの広告掲載状況を報告
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競合物件の状況・市場動向を報告
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すべての案内の状況(結果)を報告
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お申込みに至らなかったお客様から原因をヒアリングし、その後の販売活動に役立てます。
購入申込
購入希望のお客様から購入申し込みがあった際、売却金額だけでなく取引の安全性などをプロの立場から考察してお客様の判断のお手伝いと条件交渉・調整を行います。
購入申込書に記載されている契約条件
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契約条件の交渉・調整
購入申込書に記載されている内容をもとに、担当が契約条件を調整・交渉します。度重なる調整・交渉があると不調に終わる場合があります。担当と相談のうえ慎重に進めていきましょう。
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05.
売買契約
重要事項説明・売買契約書の読み合わせをして売買契約を締結します。書類には売却される不動産の詳細事項や売主様・買主様のご契約に関する合意事項が記載されています。
売買契約時に必要なもの
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■代理人が契約を行う場合に追加で必要なもの
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委任状（売主様のご署名と実印でのご捺印）
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代理人の印鑑
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売主様の印鑑証明書（発行後3ヶ月以内のもの）
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代理人の本人確認書類
※ご本人様には、事前にお取引の意思確認が必要になります。
■物件状況等報告書、設備表の再確認
媒介契約締結時に作成した内容との相違点の有無を確認のうえ、最新の状況を各書類にご記入ください。この時、作成する書類が売買契約書の一部となります。
売買契約の手続き
重要事項説明
重要事項説明の後に「売買契約書」「物件状況等報告書」「設備表」の読み合わせを行います。
契約内容や不動産の現況、設備の有無及び不具合の有無をご確認ください。
しっかりと内容をご確認いただき、不明・不安な点があればご質問下さい。
※特約が付記されている場合は、解除条項が含まれることがありますので、内容をよくご確認下さい。
署(記)名押印、手付金のお支払い
手付金とは
売買契約締結の際、買主様から売主様に支払いされる金銭です。売買価格の5～10％程度が目安です。一般的には現金でお支払い頂き、売買代金の一部に充当されます。万一、やむをえない事情で一定の期日までに契約解除する場合、「買主様から申出する場合は、買主様の手付金放棄」「売主様から申出する場合は売主様の手付金倍返し」により契約を解除することができます。
06.
決済引渡前準備
売買契約で定められた内容を履行するために必要なお手続き、お引越しにともない必要になるお手続きを案内します。
売買契約後の手続き
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提携引越し業者・不用品処分会社の紹介（有償）
当社提携先の引越し業者・不用品処分業者の紹介が可能です。詳細は担当にお問い合わせください。
07.
残代金受領（決済）・引渡し
いよいよ最終手続きです。住宅ローンの完済、残代金・清算金の受領などのお金の手続き。司法書士による所有権移転、引渡しの手続きまで、担当が安心安全な取引をサポートいたします。
売却不動産の引渡し前確認
売買契約時に交付した「物件状況等報告書」「設備表」に記載された状態かお引き渡し前に確認します。
確認項目
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物件状況等報告書の記載内容（雨漏りやシロアリの被害、マンション管理に関する事項等）
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設備表の記載内容（設備の有無、故障・不具合の有無を確認）
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隣地との境界標の確認（土地・一戸建）
決済時に必要なもの
担当より、決済当日必要書類などの案内をします。
書類等
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登記済権利証または登記識別情報通知
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印鑑証明書（発行後3ヶ月以内のもの）
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住民票
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買主様に引継ぐ書類
（建築・分譲時のパンフレット、管理規約、設備の取扱説明書・保証書、建築確認通知書、境界確認書、測量図等） -
本人確認書類（運転免許証等ご本人と確認できるもの）
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鍵一式
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宅配ボックス等のカード
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メールボックスの暗証番号
費用
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登録費用（抵当権抹消登記等がある場合）
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仲介手数料の半金
印鑑等
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実印 銀行印
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通帳（ローン返済口座のもの）
※各書類の必要部数については、金融機関により異なりますので、担当にご確認ください。
※共有者の方が当日残金決済にお越しいただけない場合は、事前に必ず司法書士による確認が必要となりますので、お早めに担当にお知らせください。
決済時および引渡し当日の流れ
登記申請の書類確認
所有権移転登記等の申請を実施。登記を代行する司法書士に必要書類を渡し、登記申請を依頼します。
残代金の受領・固定資産税等の精算
売買代金の残代金を受領、固定資産税や管理費等（マンションの場合）の精算を行います。
関係書類の引渡し
管理規約、パンフレット、付帯設備の保証書・取扱説明書、測量図面等その他引き継ぐべき書類をまとめて買主様に引渡しします。
鍵の引渡し
買主様に建物に付属する全ての鍵を引渡し、「不動産引渡確認証」に署名、捺印頂きます。
諸費用のお支払
仲介手数料の残額や司法書士への登記にかかる費用等、諸費用をお支払頂きます。
引渡し後の手続き
不動産売買の翌年に必要となる可能性がある確定申告。売却益が出た場合以外にも、売却損があった場合でも税法上の特例を受ける為にお手続きが必要になります。
譲渡損が出た場合
譲渡益が出た場合
主な特例
●住居用の3,000万円特別控除
●10年超所有の軽減税率
●特定居住用財産の買換え特例
●相続空き家の3,000万円特別控除
●土地等の平成21・22年取得の1,000万円特別控除
●住居用財産の買換え等の場合の譲渡損失の
繰越控除
●特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び
繰越控除
申告時期
不動産売却の翌年2月16日～3月15日
申告先
税務署※住民票登録の住所を管轄とする税務署
申告方法
・直接税務署の受付に持参
・郵便などにより送付
・e-Tax(電子申告・納税システム)を利用
・税務署の時間外収受箱への投函
お買い替えのスケジュール
売却と購入どちらを優先するかにより“売却先行”と“購入先行”の2通りの方法があります。
お客様の事情や資金内容を可視化することで、お住み替えの成功に向け、十分なプランニングを行い、具体的なお手伝いをさせて頂きます。
売却による準備
売却不動産を査定し、次のお住まいを購入する為の資金を確定させます。査定価格から既存の借入金額や売却にかかる諸費用を差し引いた手取り金額が買替え資金の目安となります。
その他の購入資金
■自己資金
次のお住まいを購入するために充当できる資金(預貯金、財形貯蓄等)
■新規住宅ローン
次のお住まいを購入する為の金融機関等から借り入れる資金
※新規の住宅ローンを利用するためには、一般的には既存の住宅ローンを返済しなければなりません。（金融機関により対応が異なります）
売却による資金
＋
自己資金
＋
新規住宅ローン
＝
買い替え資金
メリット・デメリットの検討
購入先行
売却先行
メリット
●売却による資金が確定するため、
安全なお買い替えをすすめられます。
●希望の新居をじっくり探すことができます。
デメリット
●引渡しまでに希望の不動産がみつからない
(あるいは、入居できない)場合、“仮住まい”が
必要になります。
●既存住宅ローンがある場合、購入できない、
または新規住宅ローンと併せて二重の支払いと
なる場合があります。
●市場の変動などにより、当初想定の価格で売却
できなかった場合、資金計画の修正を余儀なく
されます。
売却先行の流れ
売却の流れ
価格査定
販売活動の開始
媒介契約の締結
購入者の確定
契約条件の調整
購入希望者への紹介
宣伝促進活動
売買契約の締結
現地への案内
既存住宅ローンの
返済手続き
売買代金の受領
(既存住宅ローンの返済)
不動産の引渡し
購入の流れ
購入のための資金計画
買い替え先の情報提供
買い替え先の確定
契約条件の調整
購入希望者への紹介
宣伝促進活動
売買契約の締結
現地への案内
新規住宅ローンの
借入手続き
売買代金の支払い
(新規住宅ローンの借入)
不動産の引渡し
購入先行の流れ
購入の流れ
購入のための資金計画
買い替え先の情報提供
買い替え先の確定
契約条件の調整
購入希望者への紹介
宣伝促進活動
売買契約の締結
現地への案内
新規住宅ローンの
借入手続き
売買代金の支払い
(新規住宅ローンの借入)
不動産の引渡し
売却の流れ
価格査定
販売活動の開始
媒介契約の締結
購入者の確定
契約条件の調整
購入希望者への紹介
宣伝促進活動
売買契約の締結
現地への案内
既存住宅ローンの
返済手続き
売買代金の受領
(既存住宅ローンの返済)
不動産の引渡し
コラム＆ニュース
2024年8月16日
ニュース
～夏季休暇のお知らせ～ 休業期間：2024年8月17日(土)～2024年8月28日(水)休業期間中に頂いたお問い合わせ等につきましては、8月29日(木)以降に随時対応させて頂きます。
2024年4月26日
ニュース
～GW休業のお知らせ～ 休業期間：2024年4月30日(火)～2024年5月4日(土)休業期間中に頂いたお問い合わせ等につきましては、5月5日(日)以降に随時対応させて頂きます。
2023年12月14日
ニュース
～年末年始休業のお知らせ～ 休業期間：2023年12月26日(火)～2024年1月4日(木)休業期間中に頂いたお問い合わせ等につきましては、1月5日(金)以降に随時対応させて頂きます。
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